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行業常識

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物業管理基本知識培訓

發布時間:2016/12/27 點擊量:0
  一. 基本概念
  1. 物業 是一個廣義的范疇。漢譯為“財產,資產,擁有物,房地產”等。從物業管理的角度來說,物業是指已建成投入使用的各類建筑物和相關設備,設施和場地。建筑物可以是一個建筑群,如住宅小區,工業小區,機場,碼頭。也可以使單個建筑,如一幢高樓或多層住宅樓,商業大廈,賓館,停車場等。同時,物業也是單元房地產的稱謂,如一個住宅單元。另外,物業也只與上述建筑物相配套或為建筑物使用者服務的室內外各類設備,市政公用設施和與之相鄰的場地,庭院,道路等。
  2. 物業管理 指物業管理經營人受物業所有人委托,按照國家法律和管理標準行使管理權,運用現代科學和先進的維護養護技術,以經濟手段從事對物業的養護,修繕,經營,并為物業是用人提供多方的服務,使物業發揮最大的使用價值和經濟價值的一種活動。
  物業管理起源于19世紀60年代的英國,于20世紀60年代從英國傳入香港。內地的物業管理是從20世紀80年代開始興起的,最早的是深圳市物業管理公司,于1981年3月10日成立。
  3. 物業經營人 是指從事物業管理的企業或組織(通常是指物業管理公司)。物業經營人的資格應為當地政府主管部審批,并在工商行政管理部門注冊,登記方可取得。
  4. 物業所有人 是指房屋所有權人和土地使用權人,即業主,可以是業主個人,單位,國家。
  5. 物業管理企業 通常稱為物業管理公司。是指依法設立的,為住宅區,工業區,寫字樓,商住樓等各類物業及相配套的公司設施,設備,公共場地提供專業化,一體化的管理服務的企業法人。包括物業管理專營企業和兼營企業。物業管理公司按所具備的資質條件,分為三級。目前物業管理公司主要有附屬于大型發展上的物業管理公司,幾度利益專業身份接受業主委托管理物業管理公司。
  6. 業主大會 是由全體業主組成,決定物業重大管理事項的業主自治管理組織。每年至少召開一次。參加大會的人數必須有已住用業主中持有50%以上投票權的業主出席才能舉行。
  7. 業主委員會 是在物業管理區域內代表全體業主實施自治管理的組織。由業主大會從全體業主中選舉產生,經政府批準成立的代表物業全體業主合法權益的社會團體,其合法權益受國家保護。《吉林省物業管理條例》規定:物業已交付使用的建筑面積達百分之五十以上,或者已交付使用的建筑面積達到百分之三十以上不足百分之五十,切使用已超過一年的,應召開首次業主大會,選舉產生業主委員會。
  8. 樓盤 該物業的別稱。
  9. 踩盤 是指與房地產行業有關的專業人員(包括房地產開發公司,銷售代表公司,廣告公司等銷售,物業管理設計技術等)對其他房地產公司的物業進行了解,觀摩,甚至是刺探商業機密的行為。從銷售方式,物業管理效果建筑設計及廣告宣傳等各方面。
  10. 投資商 直接出錢建造物業的個人或企業。
  11. 發展商 為開發一個房地產項目,而成立的一個公司。它代表投資商全面負責,開發,建造物業。當該房地產項目全部完成時,該公司就會解散或經批準繼續開發下一個房地產項目。
  12. 承建商 負責建造物業的工程隊。可細分為土建,基建安裝,園林綠化等幾項大項目。
  13. 代理商
  由發展上聘請為該物業的銷售而進行全面的策劃包裝及負責推銷的公司
  14. 多層住宅
  九層或九層以下的建筑物
  15. 高層住宅
  十層或十層以上的建筑物
  16. 小高層住宅
  一般指十二層帶電梯的建筑物
  17. 物業管理公司
  是指按合法程序成立并具備相應資質條件的經營物業管理業務的企業型經濟實體。物業管理企業是獨立的法人,必須有明確的經營宗旨和經行業主管部門認可的管理章程,能夠獨立承擔民事和經濟法律責任
  18. 《管理公約》
  是物業管理公司與轄區的業主在志愿一致的基礎上雙方協定、簽署的契約,對協議雙方均具有約束力,一般由物業管理公司擬定,經業主同意并經雙方簽署后生效。
  19. 《業主公約》
  是一種公共契約,屬于協議,合約的性質,是由全體業主承諾的,并對全體業主(包括非業主使用人)有共同的約束力的,關涉業主在物業使用、維護和管理等方面權利、義務的行為守則
  20. 物業管理費
  是指在物業管理范圍內,物業管理公司為業主或用戶提供標準服務和要托服務所收取的有償服務費
  21. 物業管理費的構成
  1) 人員工資及福利,包括工資、津貼、福利、工會經費、社會保險費等;
  2) 公共物業及配套設施的維護保養費:包括外墻、樓梯、電梯系統、空調系統、消防系統、給排水系統、配電系統、電信系統等的維護保養;
  3) 保險、包括財產保險、人身保險及公眾責任險等的支出;
  4) 保安費用;
  5) 清潔費,包括公共區域的清潔、除四害、垃圾清運的費用)
  6) 綠化費,包括公共區域的綠化擺設及養護;
  7) 辦公費,包括交通、場地、辦公用品、接待費等的支出;
  8) 節日裝飾費,如重大節日的場地布置等的支出;
  9) 更新儲備金,用于物業配套設施的更新費用
  10) 聘請專業人士費用,如聘請律師、會計師等支出
  11) 法定稅費,包括營業稅、城建稅、教育費附加、防洪費
  12) 經理人酬金(指物業公司應該取得的利潤)
  22. 固定資產
  是指使用期限較長,單位價值較高,在使用過程中保持原有實物形態的資產,是物業管理公司進行有償服務所必需的物質條件。
  23. 固定資產范圍:
  使用年限在一年以上的房屋建筑物及與經營有關的機器、設備、工具等,或單價超過2000元且使用年限在兩年以上的不屬于經營主要設備的其他物品,均列為固定資產;固定資產可分為房屋及建筑物、機器設備、家具設備、電器設備、交通運輸工具和其他設備等幾大類。
  24. 公用部分
  建筑物的全部,但不包括土地注冊處注冊的文書所指明或指定專供某一業主使用,占用或享用的部分;
  25. 公用部分包含的內容:
  1) 外墻繼承重墻,地墓,柱,梁及其他結構性支撐物;
  2) 圍繞通道,走廊及樓梯的墻壁;
  3) 屋頂、煙囪、山墻、雨水渠、避雷針、碟形衛星天線及附屬設備,天線及天線電源;
  4) 護墻、圍墻及邊界墻;
  5) 兩個或多于兩個單位共用的通風口;
  6) 水箱、水池、水泵、水井、污水管、污水處理設施、排水渠、糞管、廢水管、溝渠、水道、雨水渠、導管、落水管、電纜、陰溝、垃圾槽、卸斗及垃圾房;
  7) 通道、走廊、樓梯、樓梯平臺、光井、樓梯窗框及所裝配的玻璃、升降口、屋頂通道及通往屋頂的出口及門閘;
  8) 升降機、自動梯、升降機井及有關的機械器材和放置機械器材的地方;
  9) 照明設備、空調設備、中央供暖設備,以及普遍供所有業主使用成為所有業主利益而攝制的裝備,以及安裝、設置此等設備,裝置的任何房間或小室;
  10) 設置在任何單位內但與建筑物內其他單位或其他單位或其他部分一起供人使用的固定裝置;
  11) 草地、花園及游樂場,以及任何其他康樂活動場地;
  12) 游泳池、網球、高爾夫球廠以及包容或容納任何運動或康樂活動設施的處所;
  13) 會所、健身室等以及包容艦體或休息設施的處所。
  26. 物業管理維修基金:
  是指房屋公用部位、公用設施、設備維修、更新、保養時所需的費用,根據《吉林省物業管理條例》和《吉林省物業管理辦法》的規定,由物業建設單位按物業總投資的百分之二,在向業主委員會移交物業管理權時,一次性劃給業主委員會。
  27. 吉林省物業公司管理條例:
  是吉林省第九屆人民代表大會常務委員會第四次會議于1998年7月29日通過,自1998年10月1日起執行,為規范物業管理,明確業主、使用任何物業管理公司的權利和義務,保障物業的合理使用,而制定的地方性管理條例,該條例為目前吉林省物業管理企業主要管理執行條例。
  28. 吉林省物業管理辦法:
  2001年2月12日長春市政府常務會議審議通過,為加強物業管理,維護業主,使用人及物業管理公司的合法權益,保障物業的合理使用,而制定的地方性行政法規,為長春市目前的最新物業管理行政法規,長春市目前執行的是:《長春是物業管理條例實施細則》。
  29. 用地面積:
  指一個物業實際所占用的土地面積。
  30. 房屋完好率:
  是針對房屋保養維護情況提出的要求,指物業管理單位經過日常對房屋公共部位的保養,使公共部位建筑設施保持完好的比率,他不但包括本物業的陽臺、走廊、通道、路面、外立面等建筑部位的完好,也包括下水道井蓋、沙井蓋、地漏等附年的完整性,是午夜評優達標的主要指標。
  31. 一證三書:
  指的是《房地產開發建設項目竣工驗收合格證》、《商品房住宅質量保證書》、《商品房住宅使用說明書》、《商品房住宅交樓書》,最早是1993年11月,由國家建設部提出,是為保障購房消費者利益而要求開發商交樓是必備的證件,是商品房合法型及質量過硬的保證,(長春市1998年七月三日吉建房字[1998]079號文轉發了建設部“一證三書”的規定)
  32. 房屋設備:
  是對房屋建筑內部附屬的和相關的市政、公用各類設備、設施的簡稱,如給排水設備、消防設備、供冷、通風設備等。
  33. 商品房:
  是指國家或開發企業投資建造的,按市場價全額出售給購房者住用的住宅,以及其它以市場價格交易的各類住宅,(單位房、公有住房不屬商品房)
  34. ISO9000質量保證體系:
  是國際標準化組織發布的質量管理和質量保證系列,以協助企業建立完善的文件記錄和保持高效率的質量體系,以此屬行對品質的承諾和滿足用戶的需要,(物業管理企業執行ISO9002質量保證體系的物業管理企業長春市最早,也最多,長春市目前有10幾家物業管理公司,通過ISO9002質量體系認證)
  35. TOWN HOUSE(聯排別墅)
  此英文直譯為“城鎮住宅”,通常指的是聯排別墅,是一個家庭(或一個人)使用的住宅,又在一邊活兩邊的墻與類似的住宅相連,住宅測向沒有空地,其在節約土地的前提下,其本保持了獨立式小住宅的特點,即獨門獨戶獨院。
  TOWN HOUSE 主要有雙拼、疊拼、聯排三種類型,一般由幾幢三層或小于三層的單戶別墅并聯組成的聯排式住宅,建筑面積一般是每戶150-250M2,每戶獨門獨院,院子一般不超戳50平方米,另外還有專用車位(庫)或地下室,容積率一般在0.5—0.8之間,(如:麗江花園的TOWN HOUSE,錦繡香江花園的TOWN HOUSE)
  36. 房地產行政主管機關:
  物業公司所在地的上級行政主管部門是國土房管局
  37. 上級行政主管部門:
  物業所在地的國土房管局,負責對物業公司的資質評定及業務指導。
  38. 容積率:
  該物業的總建筑面積除以占地面積,容積率越低,說明該物業的建筑物層越低,入住人數越少,(一般室內住宅小區的容積率較高,密度越大;市郊的住宅小區一般占地面積大,容積率一般較低,密度較小,如:錦繡香江花園。)
  39. 建筑密度:
  建筑物占地面積與物業總占地面積之比,密度值越大,道路與綠化面積越少,反之越多。
  40. 房屋的建筑面積:
  指房屋外墻(柱)勒腳以上各層的外圍水平投影面積,包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯的等,且具備有上蓋,結構牢固,層高2.2)永久性建筑,(目前長春市最新規定:房地產開公司售樓一套內建筑面積計算購房面積)
  41. 房屋的使用面積:
  房屋使用面積是指房屋內全部可供使用的空間面積,按房屋的內墻面水平攝影計算)
  42. 紅外線報警系統:
  由防盜主機、鍵盤、門窗傳感器、變壓器、電平等組成,如果在重點部位人為使傳感器進入報警狀態,傳感器被納入系統,一旦在禁止入內的時間內有人出入,傳感器就會通過防盜主機發出警報,(屬智能化系統的一個方面)
  43. 門警管理系統:
  由控制器、進出門讀卡機、報警傳感器、警報器、電磁鎖、出門按鈕、們傳感器等組成,該系統最大的特點是為監視及控制人員進出第一區域提供了完備的功能,(屬智能化系統的一個方面)
  44. 電子巡更儀(又叫巡邏到位儀)
  它是一種能彌補控制不到的部位或死角,也能對巡邏保安人員的共進行督察的儀器,他由手機、墻機、打印機等組成,墻機主要安裝在每個樓層通道即公共場所的墻上,在正常情況下,它處于充電的狀態,但是一旦供電線路出現停電,他就能自動啟動照明,以供緊急使用。
  45. 居住小區:
  指與居住人口規模(0.8萬—1.8萬人)相對應的,配件有一套能滿足該居民基本的物質與文化生活所需的公共服務設施的居住生活聚居地。
  46. 銷售面積:
  指套內面積+公攤的功用建筑面積
  47. 公用建筑面積:
  整棟建筑物的建筑面積扣除整棟建筑物各套(單元)套內建筑面積之河,并扣除已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚及人防工程等建筑面積,(樓頂天臺,電梯件,走火樓梯,為該大廈服務之電房等)例如:住宅大堂,電梯前廳
  48. 電子攝影機:
  也叫探頭,一般安裝在大廈、小區的重要部位,如大門口、電梯口、電梯內、停車場、各樓層公共走道、大堂、后堂等。
  49. 室外消火栓:
  安裝在室外的消防用的管道上的一種裝置,有出水口和水門,供救火時按水龍帶用。
  50. 竣工驗收:
  是指一個建筑工程項目經過建筑施工和設備安裝之后達到了該工程項目設計文件所規定的要求,具備了使用或投產的條件后,承建單位需向建設單位辦理交付手續,在辦理交付手續時需經建設單位或專門組織的驗收委員會,對竣工項目進行檢驗,在人為工程合格后辦理工程接受手續,把產品移交給建設單位這一交接的全過程。
  51. 接管驗收:
  是指物業管理公司接管開發單位,承建單位(或個人托管)的新建房屋(或原有房屋)時,在竣工驗收的基礎上以物業主體結構安全和滿足使用功能為主要內容的在檢驗。
  52. 入伙:
  一般所說的樓宇的入伙,即收樓,指購房者在接到發展商通知后與發展商(物業公司)辦理相關的手續后進房入住。
  53. 物業管理招標、投標:
  是指開發公司或業主委員會即將竣工使用或正在使用的物業尋找物業管理企業而制定出符合其管理服務要求的標準的招標文件,向社會公開招聘,并采取科學方法進行分析和判斷,最終確定物業管理企業的全過程。
  54. 商場物業:
  是指建設規劃中必須用于商業性質的房地產,包括各類商場,購物中心,購物廣場各種專業性市場。
  55. 住宅小區物業:
  即人們集中成片居住的區域或區塊,指各地興建的市政配套比較完善,公用設施比較安全,經過統一規劃中建成的新型成片住宅區。
  56. 會所:
  是指能給人們提供健康、娛樂、溝通交流的場所,他有兩種形式:
  以完善服務項目為目的附屬形式,住宅小區會所;(如碧桂園,祈福新村均有大型配套的會所,錦繡香江花園將修建六星級的多功能會所)
  以盈利為目的形式,(如廣州金碧花園內的“金碧大世界”)
  57. 智能物業:
  又稱智能化物業,概要的說是指擁有集成的樓宇自動化控制系統與現代化通信網絡設施,能對物業的報案,效仿,環境等許多方面景星自動監控,能為用戶提供信息傳輸便利和良好環境,具有高度綜合管理功能的現代物業,包括綜合布線系統,樓宇自動化系統,閉路電視監控系統,電子門鎖管理系統,保安巡更系統,程控交換機系統,公共廣播系統等十幾個系統,(目前廣州市麗江花園,中海錦苑,帝景苑,深圳市梅林一村等一批高檔物業為智能化小區)
  58. 智能化住宅:
  是指經過嚴格設計配置有綜合布線系統,計算機和各種自動化設備,住戶可以對家用電器,居家安全,室內環境等各方面進行預設控制等能輕松上網,享受各種網上服務的住宅,(如麗江花園星海洲即為智能化住宅)
  59. 管理技巧:
  是管理者為達到管理目標,在一定的管理理念和原則指導下,圓滿解決管理過程中所遇到的各種問題的綜合性的處理方法和藝術。
  60. 室外消火栓:
  安裝在室外的消防用的管道上的一種裝置,有出水口和水門,供救火時按水龍帶用。
  61. 社區:
  1) 是社會學概念,它是指一個相對獨立和穩定的地域,以及在該地域上有某種關系而產生的有某些相同意識,利益和行為的人群組成的一種相對完整的有機體,構成社區的四要素:
  2) 相對獨立和穩定的區域;
  3) 有一定關系和收益的人口集團;
  4) 有公共利益的管理機構;
  5) 居民在地域上的歸屬感、參與感和心理上的認同感,及由此產生某些團體的意識和行為;
  62. 傳統房產管理:
  是計劃經濟管理模式下的行政性福利性的管理,他實施管理的實體市政府的職能部門即房管部門,提供的勞務是無償的。
  63. 現代物業管理:
  是市場經濟管理模式下的經營性服務性的管理,管理的實體是具有法人資格的專業企業,業主處于主導地位,物業管理企業與業主之間是服務與被服務的關系,提供的服務是有償的。
  64. 生態住宅:
  是指住宅的維護結構和供熱、空調系統等進行節能設計,建筑節能至少要達到50%以上,室外空氣質量要達到二級標準,室外日間噪聲小于50分貝,夜間小于40分貝,市內日間噪聲小于35分貝,夜間小于30分貝,生活垃圾要全部裝袋,密閉容器存放,收集率達100%,分類率達50% 。
  65. “三表”自動抄送:
  是小區智能化系統的一個方面,通過管理處配用的抄表軟件,直接查詢住宅小區中每個住戶的水表、電表、煤氣表的使用度數及該交納的費用,并將有關救掘進行儲存,打印和統計等處理。
  66. 物業清潔“開荒”
  是物業保養行業的專門用語,指對裝修完成后對物業或久未清潔的物業從室內到室外進行一次全面、徹底的清潔,如本公司售樓部在裝修完成后,就需要經過大清潔方能遷入辦公。
  67. 物業管理的“三華一型”:
  指的是社會化、專業化、企業化、經營型,社會化指的是它擺脫了過去的那種自建自管的分散管理體制,替多個戶權單位、產權人找到了一個總管家,同時也為政府各管理職能部門找到一個社會總代管,專業化指的有專門的物業管理企業通過委托合同的簽訂,按照產權人和使用人的意志與要求去實施專業化管理,企業化指的是通過組建物業管理企業對物業實行企業化的經營服務管理的過程,經營型指的是物業管理所提供的商品是勞務和服務,他推行的是有償服務,合理收費。
  68. 復式住宅:
  在一個建筑結構層內,制造兩個或多個建筑平面層,形成一個戶型,一般在建筑的頂層建造復式住宅,能充分利用空間。
  69. “酒店式”服務:
  是一種現代新式的住客管理服務,它包括:房間清洗,以無洗熨,送餐服務,維修有電,疏通下水道,修水喉,電閘,電話喚醒留言,代請醫療服務,商務服務,小型會議場所,高級私人會所,健身時,桑拿,酒吧,娛樂設施等等。
  70. “一站式”服務:
  是目前最新、最受歡迎的物業管理服務,及所有的客戶需求項目都能在管理處一站辦到,如保姆、家政、醫療、小孩入托、入校、洗衣、訂票、代租代售等全部由管理處承辦,不用業戶親力親為,省時省力。“一站式” 服務與“酒店式”服務相比,服務更周到,細致,范圍更廣。
  71. 物業管理委托合同:
  物業管理企業提供的物業管理服務是有償的,在提供一定的物業管理服務的同時,應獲得相應的報酬,同樣,業主在享受到這些管理服務的同時,也應付出相應的費用,物業管理企業與業主方面的這種經濟關系通過合同的形式加以確認和保證,這種合同就叫做物業管理委托合同。
  72. 公共設施:
  是指物業管理區域內,由業主和使用人共同使用的道路、綠地、停車場(褲)、照明路燈、排水管道、窨井、化糞池、垃圾箱(房)等設施。
  73. 公共設備:
  是指一幢住宅內部,由整幢住宅的業主、使用人共同使用的供水管道、排水管道、落水管、照明燈具、垃圾通道、電視天線、水箱、水泵、電梯、郵政信箱、避雷裝置、消防器具等設備。
  74. 物業管理收入:
  是指企業向物業產權人,使用人收取的公共性服務費收入,公眾代辦性服務收入和特約服務收入。
  75. 物業經營收入:
  是指企業經營業主管理委員會或者物業產權人,使用提供的房屋建筑屋和共用設施取得收入,如房屋出租收入和經營停車場,游泳池、各類球場等公用設施收入。
  76. 經理人酬金:
  也稱管理者酬金,是管理公司與發展商或業主委員會商定的一個按管理公司管理費收入/支出的一定比例,提成給管理公司為企業利潤的資金。